离婚商品房如何分割，离婚时如何分割处理共有房产

编者说

离婚财产分割中，最重要的一部分就是房产分割，因此共同房产的分割原则也是最常遇到的咨询问题。而房屋购买时的状态就决定了离婚时的房产分割原则，因此，本文我们主要探讨下关于房产的那些事。

一、钱出在买房上VS钱出在装修或者买车上

结婚前，你是愿意把钱出在买房上，还是出在装修上或者买车上呢？有人疑惑，这有什么区别么？现在，婚姻律师要告诉你：有区别，而且有很大的区别！

首先，我们要明确一个问题，离婚房产分割时，并不是对所有的夫妻共有房产都做五五分割。在很多大城市尤其是北京上海这样房价很高的城市，法官在分割共有的房产时，会考虑双方的出资贡献、婚龄长短、养育子女的情况等。

具体来说，如果你们的婚龄很长也养育了子女，那么考虑到女方对家庭的贡献，即使女方对房产的出资很少，离婚时也可能会五五分割；反之，如果你们婚龄很短也没有养育子女，那么法官基本会按照双方的出资贡献来分割。

那么，如果你的钱出在房产上，这就是你对房产的出资贡献；有人问我出钱装修不也是出在房产上了么？对不起，装修款不属于购房款，装修材料只是房屋的附着物。为了便于理解，我们看下，法官怎么计算房屋的出资比例。

假如你们婚后买房时，男方父母出资300万作为首付，你们结婚一年偿还的贷款是30万，那么男方的出资为315万，女方为15万。男方的出资比例为315➗330；女方出资比例是15➗330。如果离婚时房屋市场价1300万，尚有贷款300万，那么房屋现值1000万，男方可以分得315➗330✖️1000万；女方可分得15➗330✖1000万。

大家看看，分割房产时，考虑装修款了么？没有！

至于出钱买车，那就更不用说了。所以，一句话，以后钱要用在刀刃上，出钱出在购房上。当然了，别忘了保留自己出钱买房的证据，没有证据，钱出再多也没用啊。

二、婚前买房VS婚后买房

一种情况是婚前男方父母出资300万买房，登记在男方名下，婚后你们共同还贷；另一种是婚后男方父母出资300万买房，登记在男方名下，婚后你们共同还贷。那么这两种情况，对于女方来说有区别么？

有人说，看着没啥差别啊，都是登记在男方名下，都是男方父母出首付，都是我们婚后共同还贷，只不过一个婚前一个婚后。是的，差别就在这里，婚前婚后，那差别可大了！

婚前买房，那可是妥妥的男方的婚前个人财产，离婚时只需要给女方一些补偿就可以了，但是这个补偿款真是少的可怜啊。所以如果想多分，尽量婚后多还款吧。或者是卖掉一方婚前财产再重新购房，这样折腾下也变成夫妻共有财产了。

婚后买房，虽然也是登记在男方名下，可那绝对是你们的共同财产啊，当然了如果你们婚龄短没孩子，你可能会因为出资少分得少，但是如果婚龄长有孩子，你也有可能会分到一半的。

还有个点大家可以注意下，民法典施行前，婚后一方父母出全款买房登记在自己子女名下的，属于该子女个人财产；民法典施行后，即使是出全款即使是登记在自己子女名下，房产也是属于夫妻共同财产的。

三、他的婚前房产，我要不要加名

这个问题被咨询的太多太多了。说实话，在决定你要不要加名之前，咱得先了解下，能加名么？对方愿意给你加名么？

如果房屋还有贷款，大概率你是加不上名字的；如果对方是婚前全款买房，可以加名，那就要看你能不能说服对方加名了。婚姻中，我们要考虑的除了利益还有情感，所以这是个需要综合考量的问题。

不过有些问题我们依然要明确，加了名毫无疑问就变成了你们的共同财产，但同样，共同财产不代表五五分割，法官要考虑其他因素。

如果尚有贷款不能加名，你们还可以考虑写一份夫妻财产约定，明确下房产的归属。夫妻财产约定中可以将男方婚前财产约定为夫妻共同财产，也可以直接约定各自占有多少份额。

不过有一个风险在于，咱们婚姻法的夫妻财产约定和合同法上赠与撤销一直是有矛盾的。如果是婚前全款买的房子，通过夫妻财产约定为共同共有，但是没有过户，对方是可以撤销赠与的，所以还是加名靠谱啊。但是目前实务中对于按揭房屋，通过夫妻财产约定为共同共有时，能否撤销还很难说。因为从赠与的角度，是可以撤销的；但从夫妻财产约定的角度，一经约定就有效力不能撤销。

四、夫妻财产约定，你可千万别小看

前面我们提到了夫妻财产约定，是民法典婚姻家庭编当中一个非常重要的内容，但是长期以来，好像没有受到足够的关注。

夫妻财产约定，应用太广泛也太方便了，依据《民法典》第1065条规定，“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式”。大家感受下，夫妻财产约定的威力有多大。

再说一遍，一经约定即发生效力，后期任何一方反悔都不能推翻已经生效的约定了。但要注意格式、内容没问题。

五、离婚协议上约定把房子给孩子，是有风险的

这是个很常见的问题，原来的判决中基本都是支持的，因为法官认为离婚协议中约定将房屋给孩子并不是一个单纯的房屋赠与的问题，可能背后关联着一方对抚养权、对其他经济利益的处置。也就是说这是离婚协议一揽子方案中的一环，跟其他协议内容不可分割，因此这个赠与的约定不可撤销，即使没有过户也不能撤销，因此不存在风险。

但是本文想跟大家说的是，这个问题的答案，现在有了新的变化。去年最高法院出了一个判例，意思是说没有过户，赠与就没有完成，父母一方就能撤销；虽然离婚协议中这个约定是有效的，但是赠与本身并没完成（案例当事人：刘计与刘艳云）。

虽然这只是最高院的一个案例，并不是正式的司法解释，但是相信各基层法院对类似案件的处理会参照前述精神。所以，目前这种约定是存在风险的。

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